تفسيرات للمفهوم "القيمة المساحية"في الوقت الحالي، هناك الكثير جدًا - يتم تقديمه من قبل كل من المحامين والقضاة، الذين يُطلب منهم تفسير لوائح معينة.
ومن أجل إزالة التناقضات في هذا المفهوم، أعطى المشرع تعريفا خاصا به، والذي يعتبر الآن إلزاميا للتطبيق.
تم تسجيل هذا التعريف في FSO رقم 4 ويوحد تفسير القيمة المساحية للعقارات نتيجة التقييم الشاملطريقة التجميع حسب الخصائص المتطابقة لبعض المباني أو المباني أو قطع الأراضي.
لا يمكن تنفيذ الإجراء إلا فيما يتعلق بتلك الأشياء، التي توجد معلومات عنها في قواعد البيانات الإقليمية والفدرالية الخاصة بـ Rosreestr في تاريخ تنفيذها.
في الوقت نفسه، لا يمكن أن تخضع لهذا الإجراء ما يسمى بالكائنات فقط. "السوق المفتوحة" (أي تلك التي يكون الوصول إليها مفتوحًا، ويمكنها الانتقال بحرية من مالك إلى آخر عن طريق نقل الحقوق إليها)، ولكن أيضًا الجزء "المغلق" (على سبيل المثال، المباني أو قطع الأراضي المملوكة من قبل حق الإدارة لوزارة الدفاع أو وزارة الداخلية).
اقرأ عن القيمة المساحية في مقالتنا.
اللوائح التشريعية
ما هي اللوائح التي تنظم الإجراء؟ منذ الإجراء العملية معقدة للغايةيتم تنظيمه من خلال مجموعة كاملة من اللوائح المعتمدة على مختلف المستويات - من القوانين الفيدرالية إلى أوامر الإدارات.
إلى اللوائح الرئيسية التي سيتم تنفيذها وفقًا لها نشاط التقييم، يتصل:
- القوانين الفيدرالية "بشأن أنشطة التقييم" و"بشأن السجل العقاري للدولة" وغيرها من القوانين التي تنظم دوران وتقييم العقارات في الاتحاد الروسي.
- قرارات الحكومة بشأن التقييم المساحي للدولة ووضع قواعد لتنفيذه.
- معايير التقييم الفيدرالية (رقم 1-5)، المعتمدة بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية، والمصممة لتبسيط الأنشطة لتنفيذ هذه العملية (وهذا يشمل أشهر FSO رقم 4، والذي ينظم بشكل مباشر أنشطة التقييم لصندوق المساحية للاتحاد الروسي).
هذه قائمة اللوائح غير مكتمل، منذ أن تم تنفيذها حتى يومنا هذا يتغيرمع مراعاة القديم وإدخال الجديد فيه، وكذلك من خلال العادية التجديدقوانين وتعليمات الإدارات الداخلية للمنظمات التي تنفذ الأنشطة على أساس العقود الحكومية المبرمة لتحديد قيمة مخزون العقارات في الاتحاد الروسي.
إجراءات التقييم المختص
لا ينظم FSO No. 4 كيفية فهم المفهوم بالضبط، بل ينظم أيضًا الإجراء الذي ينبغي أن يكون الامتثال الكامل عند إجراء تقييم مختص.
ومن يحدد التكلفة؟ يتم تحديده من قبل منظمات التقييم.
إجراءات التحديد إلزامية التنفيذ من قبل جميع منظمات التقييمبغض النظر عن التقنيات التي يستخدمونها:
بعد الانتهاء من كل هذه الأنشطة، يتم إرسال التقرير النهائي إلى العميل (الذي تلعب دوره الهيئات الإقليمية التابعة لـ Rosreestr) لإجراء فحص تفصيلي للمعلومات الواردة والتعديلات اللاحقة على السجل الحالي.
قائمة الكائنات
كما ذكر أعلاه، يتم إجراء التقييم لجميع الأشياء العقارية تمامابغض النظر عما إذا كانوا موجودين في السوق المفتوحة، أو أن سوق حجم أعمالهم مغلق أو محدود.
يجب أن يتم تنفيذ الإجراء ل جميع أشكال الملكيةالعقارات (سواء كانت ملكية بلدية أو اتحادية أو خاصة).
ل المرافق الرئيسيةوالتي تحتاج إلى تحليل للحصول على معلومات حول قيمتها تشمل ما يلي:
- قطع الأراضي (سواء تلك المخصصة للاستخدام الفردي، بما في ذلك تشغيل قطعة أرض منزلية، أو تلك المدرجة في التعاونيات والشراكات بمختلف أشكالها)؛
- المباني السكنية وغير السكنية (بما في ذلك تلك التي لم يكتمل بناؤها بعد) ؛
- المباني السكنية وغير السكنية (المكاتب، المباني الداخلية، التي يتم تشغيلها بشكل منفصل لمختلف الأصول العقارية، على سبيل المثال، مباني الثكنات العسكرية ذات المداخل المنفصلة التي تستخدم لذوي الاحتياجات الخاصة، مثل سكن موظفي الخدمة).
اقرأ عن كيفية معرفة القيمة المساحية للمبنى أو، وكذلك كيفية اكتشافها من مبنى سكني أو. تعرف أيضًا على تكلفة المباني التجارية غير السكنية.
متطلبات إجراء
يحدد FSO رقم 4 قائمة المتطلبات الإلزامية التي يجب مراعاتها بدقة بغض النظر عن منظمة التقييم التي تنفذ الأمر المستلم. تشمل هذه المتطلبات ما يلي:
قائمة المتطلبات هذه إلزامية، لأنه فقط في حالة الالتزام بها تكون هناك فرصة للحصول على معلومات موثوقة.
أين يتم عرض النتائج؟
بعد التقرير الذي تم إنشاؤهتم نقل بعض الأشياء إلى جثث Rosreestr، مرحلة ذلك فحصمن أجل تحديد مدى موثوقية المعلومات الواردة فيه.
يعد ذلك ضروريًا لتجنب الأخطاء المحتملة في النتائج التي تم الحصول عليها، حيث سيتم تكرار الإجراء في موعد لا يتجاوز خمس سنواتوسيتم إدخال البيانات في السجلات المناسبة.
سيتم إدخال جميع المعلومات التي تم الحصول عليها نتيجة لأنشطة منظمات التقييم، حيث سيتم تضمينها كمعلومات أساسية تكميلية عن الأشياء الموجودة.
في حال خضعت أي مباني أو قطع أراضي لم يسبق إدراجها في السجل للتقييم، يتم المعلومات الخاصة بها تخضع للتحقق خاصمع الجيل اللاحق من المعلومات عنها.
يمكنك التعرف على الأشياء العقارية من السجل العقاري للدولة، وكذلك عن لجان أملاك الدولة الرئيسية على موقعنا على الإنترنت.
يتم تحديد القيمة المساحية للعقارات من خلال طريقة معقدة إلى حد ما لتحليل العوامل المعروضة.
يتم تنظيم أنشطة توليد مثل هذه المعلومات بالتفصيل في معايير التقييم الفيدرالية (بمعظم التفاصيل في FSO رقم 4)، والتي تعكس المتطلبات الأساسية لتنفيذ هذه الأنشطة والإجراءات التفصيلية لتنفيذها.
إذا وجدت خطأ، يرجى تحديد جزء من النص والنقر عليه السيطرة + أدخل.
9. يتم اختيار الأساليب والأساليب والنماذج لتحديد القيمة المساحية من قبل المثمن ويجب تبريره. يتم تحديد القيمة المساحية لأشياء التقييم باستخدام النمذجة الحاسوبية (النماذج) و (أو) بدونها.
اعتمد المجلس الوطني نص اللائحة FSO - 4 - تحديد القيمة المساحية للعقارات
"كلمة رئيس المنظمة الدولية غير التجارية غير التجارية "OPEO" بالوتشكين إي.إل. بشأن مسألة تنظيم مناقصة مفتوحة من مرحلة واحدة لحق إبرام اتفاقية لتحديد القيمة السوقية لمجموعة من الأصول الثابتة لتنعكس في البيانات المالية المعدة وفقًا لمتطلبات معايير المحاسبة الروسية الحالية (البديلة) تكلفة الأصول الثابتة ولأغراض انعكاسها في البيانات المحاسبية (المالية) المعدة وفقًا لمتطلبات معايير التقارير المالية الدولية للقيمة العادلة للأصول الثابتة المملوكة لشركة JSC So UES.
السؤال 5.1. عن "توصيات منهجية لتقييم القيمة السوقية لممتلكات المطارات الفيدرالية ومبلغ الإيجار لاستخدامها "، التي نفذتها الجامعة المالية التابعة لحكومة الاتحاد الروسي.
FSO-4 تحديد القيمة المساحية للأشياء العقارية
14. عند تحديد القيمة المساحية، يستخدم المثمن البيانات المدرجة في صندوق بيانات التقييم المساحي للدولة، وكذلك السجل العقاري للدولة، وصندوق بيانات توثيق إدارة الأراضي، وصناديق البيانات وقواعد البيانات المتاحة للمنظمات والمؤسسات التابعة للكيان التأسيسي الاتحاد الروسي والبلديات. ويجوز استخدام المعلومات من مصادر أخرى تحتوي على معلومات ذات قيمة إثباتية.
15. بالنسبة لقطعة أرض غير مطورة في حالة عدم وجود نوع ثابت من الاستخدام المسموح به، يتم قبول نوع الاستخدام المسموح به الذي يوفر لقطعة الأرض هذه الحد الأقصى من القيمة السوقية، مع مراعاة التخطيط الإقليمي وتقسيم المناطق الحضرية.
منهجية وإجراءات تحديد القيمة المساحية للعقارات وفقًا لـ FSO رقم 4
هذه قائمة اللوائح غير مكتمل، منذ أن تم تنفيذها حتى يومنا هذا يتغيرمع مراعاة القديم وإدخال الجديد فيه، وكذلك من خلال العادية التجديدقوانين وتعليمات الإدارات الداخلية للمنظمات التي تنفذ الأنشطة على أساس العقود الحكومية المبرمة لتحديد قيمة مخزون العقارات في الاتحاد الروسي.
6. لأغراض معيار التقييم الفيدرالي هذا، يُفهم التقييم الجماعي للعقارات على أنه عملية تحديد القيمة من خلال تجميع عناصر التقييم ذات الخصائص المماثلة، والتي يتم من خلالها استخدام الأساليب الرياضية وغيرها من الأساليب لنمذجة القيمة بناءً على أساليب التقييم.
FSO 4 تحديد القيمة المساحية للعقارات
18. لبناء نموذج التقييم، يمكن استخدام منهجية أي من أساليب التقييم: التكلفة والمقارنة والدخل. يتم اختيار النهج أو الرفض المبرر لاستخدامه من قبل المثمن، بناءً على خصائص نوع الاستخدام أو الغرض المسموح به، بالإضافة إلى كفاية وموثوقية معلومات السوق المتاحة.
1. معيار التقييم الفيدرالي "تحديد القيمة المساحية
تم تطوير الأشياء العقارية (FSO رقم 4)" (المشار إليها فيما يلي باسم معيار التقييم الفيدرالي) مع الأخذ في الاعتبار معايير التقييم الدولية ومعايير التقييم الفيدرالية "المفاهيم العامة للتقييم وأساليب التقييم ومتطلبات التقييم (FSO رقم 1) )"، ""الغرض من التقييم وأنواع القيمة (FSO رقم 2)"، "متطلبات تقرير التقييم (FSO رقم 3)" ويحتوي على متطلبات تحديد القيمة المساحية للعقارات.
ما هي إجراءات وطرق تحديد القيمة المساحية للعقار وفقا للمعيار FSO رقم 4
تنص المادة 9 من القانون الاتحادي رقم 135 على أن أساس بدء العملية يمكن أن يكون اتفاقية موقعة بين العميل والشخص الذي يقوم بإجراء التقييم. يتم إبرام اتفاقية تحديد السعر مع شخص اعتباري أو مدني أبرم عقد عمل مع العميل.
- توقيع اتفاقية التقييم المساحي بين الطرفين؛
- تحليل المعلومات المجمعة عن الأسعار في سوق العقارات لتحديد قيمة العقار؛
- اختيار نموذج محدد لتحديد التكلفة؛
- تحديد عوامل التسعير؛
- جمع المعلومات عن عوامل التسعير؛
- تجميع الكائنات؛
- جمع المعلومات حول استقرار سوق العقارات؛
- بناء نموذج تحديد التكلفة المحدد؛
- تحليل فعالية النموذج المختار؛
- حساب تكلفة الكائن على أساس التقييم المساحي؛
- تطوير وإعداد وثائق التقارير حول التقييم المساحي.
لماذا تحتاج إلى معرفة القيمة المساحية للشقة وما هي وكيفية حسابها
يتم حساب السعر المساحي بواسطة خدمة السجل العقاري ورسم الخرائط، والذي يقوم بمراجعته مرة كل 5 سنوات. ولكن هناك خيارات ممكنة لإعادة التقييم بشكل متكرر، والتي تنشأ في حالات بيع المساكن والحاجة إلى تحديد قيمة أكثر دقة لذلك.
كل هذه العوامل لا تؤثر بأي شكل من الأشكال على القيمة وفقا لسجل المساحة، وعادة ما تكون القيمة السوقية أعلى.
الأحكام الأساسية لـ FSO رقم 4 "تحديد القيمة المساحية للأشياء العقارية"
وبالتالي، فإن التطوير الشامل والمتوازن لآليات التنظيم الحكومية في أسواق العقارات، والذي يوفر في الوقت نفسه الدعم للتحولات المكثفة في السوق والإدارة الفعالة للممتلكات المملوكة للدولة، أمر مهم للغاية.
أشياءالإدارة ليست فقط المباني الفردية لأغراض مختلفة (السكنية والمكاتب والصناعية والمستودعات) والمجمعات العقارية للمؤسسات بجميع أشكال الملكية، ولكن أيضًا الأنظمة المقابلة لها - مخزون المساكن بأكمله (البلدية، تعاونية الإسكان، الإدارات، الخاصة) البلد أو المنطقة، صندوق الأراضي، صندوق الغابات، وما إلى ذلك.
ط- أحكام عامة
1. تم تطوير معيار التقييم الفيدرالي "تحديد القيمة المساحية للعقارات (FSO رقم 4)" (المشار إليه فيما يلي باسم معيار التقييم الفيدرالي) مع الأخذ في الاعتبار معايير التقييم الدولية ومعايير التقييم الفيدرالية "المفاهيم العامة للتقييم، مناهج التقييم ومتطلبات التقييم (FSO رقم 1)"، "الغرض من التقييم وأنواع القيمة (FSO رقم 2)"، "متطلبات تقرير التقييم (FSO رقم 3)" وتحتوي على متطلبات تحديد القيمة المساحية للعقارات.
2. يعد معيار التقييم الفيدرالي هذا إلزاميًا للاستخدام عند تحديد القيمة المساحية.
عند تحديد القيمة المساحية للعقارات، يجب أن يسترشد المثمن بالمتطلبات و (أو) الإجراءات الإضافية لإجراء التقييمات التي يحددها معيار التقييم الفيدرالي هذا فيما يتعلق بالمتطلبات و (أو) الإجراءات التي تحددها معايير التقييم الفيدرالية.
3. تُفهم القيمة المساحية على أنها القيمة السوقية للعقار الذي تم إنشاؤه في عملية التقييم المساحي للدولة، والتي تحددها طرق التقييم الشامل، أو، إذا كان من المستحيل تحديد القيمة السوقية من خلال طرق التقييم الشامل، القيمة السوقية المحددة بشكل فردي لممتلكات معينة وفقا للتشريعات المتعلقة بأنشطة التقييم.
4. يتم تحديد القيمة المساحية لكل من الأشياء العقارية الموجودة في السوق المفتوحة، وللأشياء العقارية التي يكون سوقها محدودًا أو غائبًا.
5. عند تحديد القيمة المساحية، تكون الأشياء الخاضعة للتقييم هي الأشياء العقارية، والتي توجد معلومات عنها في السجل العقاري للدولة اعتبارًا من تاريخ التقييم.
6. لأغراض معيار التقييم الفيدرالي هذا، يُفهم التقييم الجماعي للعقارات على أنه عملية تحديد القيمة من خلال تجميع عناصر التقييم ذات الخصائص المماثلة، والتي يتم من خلالها استخدام الأساليب الرياضية وغيرها من الأساليب لنمذجة القيمة بناءً على أساليب التقييم.
7. يتضمن تحديد القيمة المساحية باستخدام طرق التقييم الشامل الأنشطة التالية:
- إبرام اتفاقية للتقييم المساحي، بما في ذلك مهمة التقييم مع قائمة بالأشياء العقارية التي سيتم تقييمها؛
- جمع وتحليل المعلومات عن السوق لأشياء التقييم ومبررات اختيار نوع نموذج تقييم القيمة المساحية؛
- تحديد عوامل التسعير لأشياء التقييم؛
- جمع المعلومات حول قيم عوامل التسعير لأشياء التقييم؛
- تجميع كائنات التقييم؛
- جمع معلومات السوق؛
- بناء نموذج التقييم؛
- تحليل جودة نموذج التقييم؛
- حساب القيمة المساحية.
- إعداد تقرير عن تحديد القيمة المساحية لأشياء التقييم.
ثانيا. المتطلبات العامة لتحديد القيمة المساحية
8. يتم تحديد القيمة المساحية لأشياء التقييم اعتبارًا من تاريخ تكوين قائمة الأشياء العقارية لأغراض إجراء التقييم المساحي للدولة.
9. يتم اختيار الأساليب والأساليب والنماذج لتحديد القيمة المساحية من قبل المثمن ويجب تبريره. يتم تحديد القيمة المساحية لأشياء التقييم مع وبدون استخدام النمذجة الحاسوبية (النماذج).
10. عند تطبيق طرق التقييم الشامل، إذا لم يكن لدى المثمن مثل هذه المعلومات، لا تؤخذ في الاعتبار أنواع الحقوق والقيود (الالتزامات) على كائنات التقييم، باستثناء حقوق الارتفاق التي ينص عليها القانون أو أي قانون تنظيمي آخر الاتحاد الروسي، قانون قانوني تنظيمي لكيان مكون للاتحاد الروسي، قانون قانوني تنظيمي لهيئة حكومية محلية.
ثالثا. جمع المعلومات حول قيم عوامل التسعير
ومعلومات السوق
11. لبناء نموذج التقييم، يقوم المثمن بجمع معلومات سوقية كافية وموثوقة حول الأشياء العقارية.
عند إنشاء نموذج التقييم، يستخدم المثمن معلومات الأسعار المقابلة للمستوى الحالي لأسعار السوق.
12. إذا لم تكن هناك معلومات كافية عن السوق لبناء نموذج تقييم، يتم إجراء تقييم للقيمة السوقية، ويتم تحديدها بشكل فردي لعقار معين.
13. يتم جمع المعلومات حول قيم العوامل المكونة للسعر والتي تحدد قيمة الأشياء المقومة من قبل المثمن.
14. عند تحديد القيمة المساحية، يستخدم المثمن البيانات المدرجة في صندوق بيانات التقييم المساحي للدولة، وكذلك السجل العقاري للدولة، وصندوق بيانات توثيق إدارة الأراضي، وصناديق البيانات وقواعد البيانات المتاحة للمنظمات والمؤسسات التابعة للكيان التأسيسي الاتحاد الروسي والبلديات. ويجوز استخدام المعلومات من مصادر أخرى تحتوي على معلومات ذات قيمة إثباتية.
15. بالنسبة لقطعة أرض غير مطورة في حالة عدم وجود نوع ثابت من الاستخدام المسموح به، يتم قبول نوع الاستخدام المسموح به الذي يوفر لقطعة الأرض هذه الحد الأقصى من القيمة السوقية، مع مراعاة التخطيط الإقليمي وتقسيم المناطق الحضرية.
بالنسبة لقطعة أرض مبنية، في حالة عدم وجود نوع محدد للاستخدام المسموح به، يتم اعتماد نوع الاستخدام المسموح به بناءً على الغرض من الأشياء العقارية (المباني والهياكل) الموجودة داخل قطعة الأرض المحددة.
رابعا. تجميع كائنات التقييم
16. عند تحديد القيمة المساحية باستخدام طرق التقييم الشامل، يتم تقسيم جميع كائنات التقييم الواردة في القائمة لأغراض التقييم المساحي للدولة إلى مجموعات من كائنات التقييم بناءً على تحليل المعلومات حول سوق كائنات التقييم، وتبرير القيمة المساحية نموذج التقييم وتكوين عوامل التسعير ومعلومات عن قيم عوامل تكوين السعر لكائنات التقييم لكل نوع من كائنات التقييم قيد الدراسة. يجب أن تتضمن مجموعة عوامل التسعير فقط تلك العوامل التي لها تأثير كبير على تكلفة الأشياء التي يتم تقييمها والتي يمكن تحديدها بشكل موثوق وقياسها بشكل موضوعي.
لتنفيذ التجميع، هناك ما يبرر اختيار المؤشرات أو القيم أو نطاق قيم هذه المؤشرات لتعيين كائنات التقييم للمجموعات المناسبة.
لا يجوز تصنيف الأشياء العقارية التي لم يكتمل بناؤها إلى مجموعات مع الأشياء العقارية التي تم الانتهاء من بنائها.
17. بالنسبة لكل مجموعة من كائنات التقييم، يجب على المثمن تحديد نموذج تقييم يسمح، بناءً على معلومات حول عوامل التسعير، بحساب القيمة المساحية لأي كائن تقييم مدرج في هذه المجموعة.
خامسا: بناء نماذج التقييم
18. لبناء نموذج التقييم، يمكن استخدام منهجية أي من أساليب التقييم: التكلفة والمقارنة والدخل. يتم اختيار النهج أو الرفض المبرر لاستخدامه من قبل المثمن، بناءً على خصائص نوع الاستخدام أو الغرض المسموح به، بالإضافة إلى كفاية وموثوقية معلومات السوق المتاحة.
19. يتكون اختيار نموذج التقييم من الخطوات التالية:
- اختيار هيكل نماذج التقييم (شكل العلاقة بين القيمة المساحية وعوامل التسعير)؛
- اختيار النوع النهائي لنموذج التقييم، بما في ذلك بناءً على تحليل موثوقية المعلومات المستخدمة ودقة نماذج التقييم.
20. إذا كانت هناك معلومات كافية وموثوقة عن أسعار المعاملات والعروض لشراء وبيع الأشياء المقدرة، يتم حساب القيمة المساحية لأشياء التقييم في المقام الأول على أساس نهج مقارن.
السادس. الإجراء الخاص بحساب القيمة المساحية لكائنات التقييم
21. عند تطبيق طرق التقييم الشامل، يتم تحديد القيمة المساحية لكائن التقييم عن طريق استبدال قيم عوامل التسعير المقابلة لكائن التقييم المحدد في نموذج التقييم، والذي يمكن من خلاله تقييم كائن التقييم هذا.
22. إذا استخدم المثمن أكثر من أسلوب في التقييم فيجب الاتفاق على نتائج تطبيق الأساليب لتحديد القيمة النهائية لقيمة موضوع التقييم.
إذا كان هناك تباين كبير في نتائج حساب القيمة المساحية للعقار قيد التقييم، والتي تم الحصول عليها باستخدام طرق مختلفة، فيجب على المثمن تحليل أسباب التناقض الناتج.
يجب أن تكون طريقة التسوية التي اختارها المثمن مبررة، وكذلك جميع الأحكام والافتراضات والمعلومات التي يستخدمها المثمن عند تسوية النتائج. إذا تم استخدام إجراء الوزن للموافقة، فيجب على المثمن تبرير اختيار الموازين المستخدمة.
23. بناء على نتائج تحديد القيمة المساحية لأشياء التقييم، يتم إعداد تقرير عن تحديد القيمة المساحية.
24. يجب إعداد تقرير عن تحديد القيمة المساحية في موعد لا يتجاوز سبعة أشهر من تاريخ إبرام عقد التقييم المساحي.
تحدد القوانين التشريعية للاتحاد الروسي أن القيمة المساحية للعقارات ينبغي أن تفهم على أنها سعر السوق للأشياء، والذي يحدده الخبراء من خلال التقييم الشامل، وذلك بفضل التحليل المتعمق للحالة الراهنة للسوق والأسعار الموجودة على بالنسبة إلى تاريخ تقويمي معين.
إذا كان من المستحيل، لأسباب موضوعية مختلفة، تحديد السعر باستخدام هذه الطريقة المقبولة عمومًا، يتم تحديد سعر كل كائن على حدة.
إن تحديد سعر الكائن، الذي يتم تحديده نتيجة للتقييم من قبل المتخصصين، هو عامل مهم للغاية في التكوين، وتؤخذ النتيجة بعين الاعتبار في أي معاملات تتم مع العقارات.
من الضروري تحديد قيمة العقار من قبل الخبراء، وعلى أساس السعر المحدد يتم احتساب الإيجار وتحديد مبالغ الاسترداد للعقار.
الإطار التشريعي
يتم تنظيم أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي بموجب القانون الاتحادي رقم 135، الموقع في 29 يوليو 1998. لا يحدد القانون التشريعي مفهوم القيمة فحسب، بل يحدد أيضًا موضوعات هذه العملية، ويحدد متطلبات العقود المبرمة ووثائق الإبلاغ المقدمة إلى الهياكل المساحية.
أصبح القانون الاتحادي رقم 135 الأساس لاعتماد التشريع FSO رقم 4 (الأمر رقم 508 الصادر عن وزارة التنمية الاقتصادية بتاريخ 22 أكتوبر 2010).
أتاحت الموافقة على FSO رقم 4 تنظيم إجراءات التقييم نوعيًا، وإنشاء نظام تشريعي جديد في اتجاه أنشطة التقييم، بما يتوافق مع اقتصاد السوق.
أسباب الإجراء
غالبًا ما يرتبط إعادة تقييم العقارات بأسباب تؤثر على القيمة السوقية، ويصبح أحد أسباب إعادة التقييم. وتشمل هذه الأسباب ما يلي:
- التغيرات التي حدثت في السوق؛
- التآكل السريع للكائن.
- تضخم اقتصادي.
انتباه!قد يكون أساس إعادة تحديد سعر الشيء هو قرارات المحكمة، بالإضافة إلى قرار الهيئة المعتمدة.
متطلبات FSO رقم 4 لتحديد الأسعار
تشير المتطلبات التي حددها FSO رقم 4 إلى بعض الميزات أثناء الإجراء. ويحدد القانون المعتمد قانونا ما يلي:
- يتم تحديد سعر الكائنات في تاريخ التقويم عندما يتم إنشاء قائمة الكائنات المعدة لتحديد السعر. السعر صالح في يوم تشكيل القائمة.
- ويجب تبرير الأساليب المختارة والأساليب المطورة لتحديد السعر بدقة. ويتم تنفيذها باستخدام برامج النمذجة الحاسوبية أو، بدلاً من ذلك، دون استخدام جهاز كمبيوتر (أي يدويًا على الورق).
- إن الطرق المستخدمة في دراسة القيمة لا تأخذ في الاعتبار أي التزامات قائمة، باستثناء حقوق الارتفاق المقررة قانوناً.
ما هي أنواع المباني التي تعتبر؟
يمكن أن يكون موضوع التقييم أي عقارإذا كانت البيانات المتعلقة به مخزنة في لجنة أملاك الدولة وقت بدء الإجراء. المعلومات المسجلة في السجل العقاري هي المطلب الرئيسي لـ FSO رقم 4 لبدء عملية التقييم. وبالتالي، إذا لم يتم أخذ المبنى بعين الاعتبار في السجل العقاري، فلا يمكن تحديد قيمته.
يتم توفير قائمة المباني التي تم تجميعها وإعدادها للتقييم، حسب طلب العميل، من قبل إحدى الهياكل الإقليمية. يتم تجميع قائمة الكائنات وفقًا لخصائص متشابهة مع بعضها البعض من أجل تطبيق أساليب نهج معينة على كل مجموعة على حدة مما يجعل من الممكن تحديد التكلفة.
يتضمن إنشاء قائمة العقارات الحصول على معلومات مفصلة حول الخصائص التقنية للأشياء المعدة لهذا الإجراء.
ترتيب السلوك
لقد نظمت القوانين التشريعية عملية تقييم العقارات، بحيث يمكن تنفيذ هذه العملية دون أي صعوبات خاصة. ينقسم إجراء FSO بأكمله إلى مراحل معينة، ويكفي للمخولين بتحديد تكلفة الشيء أن يلتزموا بالقواعد التي يفرضها القانون.
مراحل التنفيذ
وفقًا لقوانين الاتحاد الروسي، يمكن اتخاذ القرار من قبل كيانات مدنية وقانونية لديها المؤهلات المناسبة ووثيقة تمنح الحق في هذا النوع من النشاط.
تتم عملية التقييم على مراحل وتتضمن الإجراءات التالية:(مدرجة بالترتيب من بداية العملية إلى نهايتها):
فيما يلي نموذج لشهادة القيمة المساحية للعقار:
ما هي الأساليب التي يتم تحديدها؟
لبناء النموذج المختار لتشكيل السعر المساحي، يقوم المتخصص بتحليل كمية كبيرة من المعلومات المجمعة حول الأسعار التي تطورت في سوق العقارات الحالي. من المهم أن تكون جميع المعلومات دقيقة.
في الحالة التي تكون فيها المعلومات العامة التي جمعها المثمن عن مجموعة من المباني المتشابهة غير كافية لبناء نموذج معين، إذن يتم تقييم كل كائن محدد على حدة.
عند تحديد القيمة المساحية، يستخدم المتخصص البيانات المتعلقة بالهيكل المأخوذة منه، بالإضافة إلى وثائق إدارة الأراضي وغيرها من البيانات التي يتم الحصول عليها من مختلف الوكالات والمنظمات الحكومية. الشيء الرئيسي هو أن البيانات لديها قاعدة الأدلة.
أين يتم تسجيل نتائج الأبحاث؟
النتائج التي تم الحصول عليها، والتي مكنت من تحديد القيمة المساحية للعقارات، تعني إعداد تقرير من قبل المتخصص الذي نفذ إجراءات التقييم.
وفقًا للقانون، يتم تخصيص 7 أشهر بالضبط لكتابة تقرير بالنتائج التي تم الحصول عليها من التاريخ التقويمي لإبرام العقد لإجراء التقييم.
يتم نقل نسخة واحدة من التقرير الذي تم تجميعه أثناء عملية التقييم إلى غرفة المساحية، حيث يتم إعداد قانون الموافقة على نتائج تقييم الكائن. ويعتبر تاريخ دخول القانون حيز التنفيذ تاريخ الموافقة التشريعية على النتائج التي تم الحصول عليها.
إن إجراءات تحديد سعر السلعة، المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي والتي ينظمها FSO رقم 4، تسمح للمثمنين بتنفيذ العمل الموكل إليهم بكفاءة وفعالية.
إذا وجدت خطأ، يرجى تحديد جزء من النص والنقر عليه السيطرة + أدخل.
