BFS 4 Katasterwertermittlung. Welche Gebäudetypen kommen in Frage?

Interpretationen des Konzepts „Katasterwert“ Im Moment gibt es eine ganze Menge – es wird sowohl von Anwälten als auch von Richtern gegeben, die mit der Auslegung bestimmter Vorschriften beauftragt sind.

Um Diskrepanzen in diesem Konzept zu beseitigen, hat der Gesetzgeber eine eigene Definition gegeben, die nun als verbindlich für die Anwendung gilt.

Diese Definition ist im BFS Nr. 4 festgehalten und konsolidiert die Interpretation des Katasterwertes von Immobilien als Massenbewertungsergebnis Methode der Gruppierung nach identischen Merkmalen bestimmter Gebäude, Räumlichkeiten oder Grundstücke.

Das Verfahren kann nur in Bezug auf die Objekte durchgeführt werden, über die sich zum Zeitpunkt seiner Durchführung Informationen in den territorialen und föderalen Datenbanken von Rosreestr befinden.

Dabei können nicht nur sogenannte Objekte Gegenstand des Verfahrens sein. „offener Markt“ (d. h. diejenigen, zu denen der Zugang offen ist und die sie durch die Übertragung von Rechten frei von einem Eigentümer zum anderen bewegen können), aber auch das „geschlossene“ Segment (z. B. Gebäude oder Grundstücke, die dem Eigentümer gehören). Verwaltungsrecht an das Verteidigungsministerium oder das Innenministerium).

Lesen Sie in unserem Artikel über den Katasterwert.

Gesetzliche Regelungen

Welche Vorschriften regeln das Verfahren? Da ist das Verfahren Der Prozess ist ziemlich kompliziert, wird es durch eine ganze Reihe von Verordnungen geregelt, die auf verschiedenen Ebenen erlassen werden – von Bundesgesetzen bis hin zu Abteilungsverordnungen.

Dazu gehört auch fünf Standards, in dem die Anforderungen zur Durchführung wertschöpfender Tätigkeiten erfasst werden.

Zu den wichtigsten Vorschriften, nach denen es durchgeführt wird Bewertungstätigkeit, betreffen:

Bundesgesetze „Über Bewertungsaktivitäten“, „Über das staatliche Immobilienkataster“ und andere, die den Umsatz und die Bewertung von Immobilien in der Russischen Föderation regeln.
Regierungsbeschlüsse zur staatlichen Katasterbewertung und zur Festlegung von Regeln für deren Umsetzung.
Bundesbewertungsstandards (Nummern 1-5), die durch Anordnungen des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung genehmigt wurden, sollen die Aktivitäten zur Durchführung dieses Prozesses rationalisieren (dazu gehört das bekannteste BFS Nr. 4, das die Bewertungsaktivitäten des Katasterfonds direkt regelt). der Russischen Föderation).

Diese Liste der Vorschriften Ist nicht vollständig, da es bis heute durchgeführt wurde ändern unter Berücksichtigung veralteter und Einführung neuer sowie durch regelmäßige Nachschub interne Abteilungsakte und Anweisungen für Organisationen, die auf der Grundlage abgeschlossener Regierungsverträge Tätigkeiten zur Ermittlung des Wertes des Immobilienbestands in der Russischen Föderation durchführen.

Das Verfahren zur kompetenten Beurteilung

Das BFS Nr. 4 regelt nicht nur, wie genau der Begriff zu verstehen ist, sondern auch, wie dabei vorzugehen ist bei der Durchführung einer kompetenten Beurteilung vollständig eingehalten werden.

Wer bestimmt die Kosten? Es wird von Bewertungsorganisationen festgelegt.

Bestimmungsverfahren obligatorisch für die Ausführung durch absolut alle Bewertungsorganisationen unabhängig von den verwendeten Technologien:

Nachdem alle diese Aktivitäten abgeschlossen sind, wird der fertige Bericht an den Kunden (dessen Rolle die Gebietskörperschaften von Rosreestr spielen) zur detaillierten Prüfung der erhaltenen Informationen und anschließenden Änderungen des bestehenden Registers gesendet.

Liste der Objekte

Wie oben erwähnt, wird die Bewertung durchgeführt für alle absolut immobilienobjekte, unabhängig davon, ob sie auf dem freien Markt präsent sind oder der Markt für ihren Umsatz geschlossen oder begrenzt ist.

Das Verfahren muss durchgeführt werden alle Eigentumsformen Immobilien (ob kommunales, bundesstaatliches oder privates Eigentum).

ZU Haupteinrichtungen Zu den Werten, die analysiert werden müssen, um Informationen über ihren Wert zu erhalten, gehören:

Grundstücke (sowohl solche zur individuellen Nutzung, auch zur Bewirtschaftung eines Haushaltsgrundstücks, als auch solche, die in Genossenschaften und Partnerschaften verschiedener Formen eingebunden sind);
Wohn- und Nichtwohngebäude (einschließlich solcher, deren Bau noch nicht abgeschlossen ist);
Wohn- und Nichtwohnräume (Büros, interne, separat betriebene Räumlichkeiten verschiedener Vermögensgegenstände, z. B. Kasernengelände mit separaten Eingängen, die für besondere Bedürfnisse genutzt werden, z. B. die Unterbringung von Militärpersonal).

Lesen Sie, wie Sie den Katasterwert eines Gebäudes oder eines Wohngebäudes ermitteln. Informieren Sie sich auch über die Kosten für gewerbliche Nichtwohnräume.

Voraussetzungen für die Durchführung

Das BFS Nr. 4 definiert eine Liste zwingender Anforderungen, die unabhängig davon, welche Beurteilungsorganisation den erhaltenen Auftrag ausführt, strikt eingehalten werden müssen. Zu diesen Anforderungen gehören:

Dieser Anforderungskatalog ist verbindlich, da nur bei dessen Einhaltung eine Chance besteht, verlässliche Informationen zu erhalten.

Wo werden die Ergebnisse angezeigt?

Nachdem generierten Bericht bestimmter Objekte wurde auf die Körper von Rosreestr übertragen, die Bühne davon Untersuchung um die Zuverlässigkeit der darin wiedergegebenen Informationen festzustellen.

Dies ist notwendig, um mögliche Fehler in den erhaltenen Ergebnissen zu vermeiden, da der Vorgang wiederholt wird frühestens fünf Jahre, und die Daten werden in die entsprechenden Register eingetragen.

Alle im Rahmen der Tätigkeit von Gutachterorganisationen gewonnenen Informationen werden erfasst und dort als ergänzende Basisinformationen zu bestehenden Objekten enthalten.

Für den Fall, dass Gebäude oder Grundstücke, die bisher nicht im Register erfasst waren, einer Veranlagung unterliegen, sind die Informationen darüber erforderlich unterliegen einer besonderen Prüfung mit der anschließenden Generierung von Informationen darüber.

Auf unserer Website können Sie sich über Immobilienobjekte aus dem staatlichen Liegenschaftskataster sowie über die wichtigsten staatlichen Liegenschaftsausschüsse informieren.

Der Katasterwert von Immobilien wird durch eine recht komplexe Methode zur Analyse der dargestellten Faktoren bestimmt.

Die Aktivitäten zur Generierung solcher Informationen sind im Detail in den Bundesbewertungsstandards (am ausführlichsten im BFS Nr. 4) geregelt, die sowohl die zentralen Anforderungen für die Umsetzung solcher Aktivitäten als auch das detaillierte Verfahren für deren Umsetzung widerspiegeln.

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9. Die Wahl der Ansätze, Methoden und Modelle zur Ermittlung des Katasterwerts obliegt dem Gutachter und muss begründet werden. Die Ermittlung des Katasterwerts von Bewertungsobjekten erfolgt mittels Computermodellierung (Modellen) und (oder) ohne diese.

Der Nationalrat hat den Text des BFS angenommen - 4 - Bestimmung des Katasterwerts von Immobilien

„Ansprache des Präsidenten der Internationalen Nichtkommerziellen Nichtkommerziellen Organisation „OPEO“ Palochkin E.L. zur Frage der Organisation einer offenen einstufigen Ausschreibung für das Recht zum Abschluss einer Vereinbarung zur Bestimmung des Marktwerts einer Gruppe von Anlagevermögen zur Berücksichtigung in Jahresabschlüssen, die gemäß den Anforderungen der russischen Rechnungslegungsstandards für den aktuellen (Ersatz) erstellt wurden Anschaffungskosten des Anlagevermögens und zum Zwecke der Berücksichtigung des beizulegenden Zeitwerts des Anlagevermögens im Besitz von JSC So UES in buchhalterischen (Finanz-)Abschlüssen, die gemäß den Anforderungen der internationalen Rechnungslegungsstandards erstellt wurden.

Frage 5.1. UM " Methodische Empfehlungen zur Bewertung des Marktwerts von Bundesflugplatzeigentum und der Höhe der Miete für deren Nutzung“, durchgeführt von der Finanzuniversität der Regierung der Russischen Föderation.

BFS-4 Ermittlung des Katasterwertes von Immobilienobjekten

14. Bei der Ermittlung des Katasterwerts verwendet der Gutachter Daten aus dem staatlichen Katasterbewertungsdatenfonds sowie aus dem staatlichen Liegenschaftskataster, dem Datenfonds zur Landverwaltungsdokumentation, Datenfonds und Datenbanken, die Organisationen und Institutionen der konstituierenden Körperschaft zur Verfügung stehen der Russischen Föderation und den Gemeinden. Es ist zulässig, Informationen aus anderen Quellen zu verwenden, die beweiskräftige Informationen enthalten.

15. Für ein unbebautes Grundstück, bei dem keine festgelegte Art der zulässigen Nutzung vorliegt, wird die Art der zulässigen Nutzung akzeptiert, die diesem Grundstück unter Berücksichtigung der Raumplanung und der städtischen Zoneneinteilung den höchsten Marktwert verschafft.

Methodik und Verfahren zur Ermittlung des Katasterwerts von Immobilien nach BFS Nr. 4

Abschluss eines Regierungsvertrags (diese Anforderung ist derzeit zwingend erforderlich, um mögliche Korruption in diesem Bereich des öffentlichen Beschaffungswesens zu vermeiden), dessen Leistungsbeschreibung unbedingt eine Liste der zu bewertenden Objekte enthalten muss.

Sammlung von Informationen über den Immobilienmarkt, die einer Bewertung unterliegen (einschließlich Marktpreise für ähnliche Objekte).

Bestimmung derjenigen Faktoren, auf deren Grundlage der Preis gebildet wird.

Sammlung von Informationen zu diesen Faktoren (mit einer detaillierten Untersuchung der wichtigsten Anforderungen an sie, beispielsweise des Niveaus der Infrastrukturentwicklung).

Gruppierung der analysierten und bewerteten Objekte nach ihren wesentlichen Merkmalen.

Einholen von Informationen über den Marktstatus bestimmter Gruppen.

Erstellen eines Modells, anhand dessen die endgültigen Kosten ermittelt werden.

Analyse der qualitativen Ergebnisse der Entwicklung des konstruierten Modells.

Endgültige Berechnung.

Erstellen eines Berichts über die Ergebnisse.

6. Im Sinne dieses Bundesbewertungsstandards wird unter Massenbewertung von Immobilien der Prozess der Wertermittlung durch Gruppierung von Bewertungsobjekten mit ähnlichen Merkmalen verstanden, bei dem mathematische und andere Methoden der Wertmodellierung auf der Grundlage von Bewertungsansätzen verwendet werden.

BFS 4 Ermittlung des Katasterwerts von Immobilien

18. Um ein Bewertungsmodell zu erstellen, kann die Methodik eines der Bewertungsansätze verwendet werden: Kosten, Vergleich und Einkommen. Die Wahl des Vorgehens bzw. der begründeten Verweigerung der Nutzung trifft der Gutachter auf der Grundlage der Merkmale der Art der erlaubten Nutzung bzw. des Zwecks sowie der Angemessenheit und Verlässlichkeit der verfügbaren Marktinformationen.

1. Bundesbewertungsstandard „Bestimmung des Katasterwertes
Immobilienobjekte (BFS Nr. 4)“ (nachfolgend Bundesbewertungsstandard genannt) wurde unter Berücksichtigung internationaler Bewertungsstandards und Bundesbewertungsstandards „Allgemeine Bewertungskonzepte, Bewertungsansätze und Anforderungen an die Bewertung“ (BFS Nr. 1) entwickelt )“, „Zweck der Bewertung und Wertarten (BFS Nr. 2)“, „Anforderungen an einen Beurteilungsbericht (BFS Nr. 3)“ und enthält Anforderungen zur Ermittlung des Katasterwertes von Immobilien.

Welche Verfahren und Methoden gibt es zur Ermittlung des Katasterwerts einer Immobilie nach BFS Nr. 4?

Artikel 9 des Bundesgesetzes Nr. 135 legt fest, dass die Grundlage für die Einleitung des Prozesses eine Vereinbarung sein kann, die zwischen dem Kunden und der Person, die die Bewertung durchführt, unterzeichnet wird. Eine Preisfestsetzungsvereinbarung kommt mit einer juristischen oder zivilrechtlichen Person zustande, die mit dem Kunden einen Arbeitsvertrag abgeschlossen hat.

Unterzeichnung einer Katasterbewertungsvereinbarung zwischen den Parteien;
Analyse der gesammelten Informationen über Preise auf dem Immobilienmarkt, um den Wert der Immobilie zu ermitteln;
Auswahl eines bestimmten Modells zur Ermittlung der Kosten;
Festlegung von Preisfaktoren;
Sammlung von Informationen über Preisfaktoren;
Gruppieren von Objekten;
Sammeln von Informationen über die Stabilität des Immobilienmarktes;
Aufbau des ausgewählten Kostenermittlungsmodells;
Analyse der Wirksamkeit des ausgewählten Modells;
Berechnung der Kosten eines Objekts basierend auf der Katasterbewertung;
Entwicklung und Vorbereitung der Berichtsdokumentation zur Katasterbewertung.

Warum müssen Sie den Katasterwert einer Wohnung kennen, was er ist und wie man ihn berechnet?

Der Katasterpreis wird vom Kataster- und Kartographiedienst berechnet, die es alle 5 Jahre überprüft. Es gibt jedoch mögliche Optionen für eine häufigere Neubewertung, die sich in Situationen beim Verkauf von Wohnungen und der Notwendigkeit ergeben, hierfür einen genaueren Wert zu ermitteln.

Alle diese Faktoren haben keinen Einfluss auf den Wert laut Kataster; in der Regel ist der Marktwert höher.

Die Lagerkosten der Räumlichkeiten richten sich nach dem ermittelten Anschaffungspreis unter Berücksichtigung des Korrekturfaktors für die Abschreibung. Je länger die Lebensdauer des Gebäudes ist, desto geringer fällt der Wert dieser Bewertung der Räumlichkeiten aus.

Grundbestimmungen des BFS Nr. 4 „Ermittlung des Katasterwertes von Immobilienobjekten“

Daher ist die umfassende und ausgewogene Entwicklung staatlicher Regulierungsmechanismen auf den Immobilienmärkten von großer Bedeutung, die gleichzeitig intensive Markttransformationen unterstützen und gleichzeitig staatliches Eigentum effektiv verwalten.

Objekte Verwaltung sind nicht nur einzelne Gebäude für verschiedene Zwecke (Wohnen, Büro, Industrie, Lager) und Immobilienkomplexe von Unternehmen aller Eigentumsformen, sondern auch deren entsprechende Systeme – der gesamte Wohnungsbestand (kommunal, Wohnungsgenossenschaft, Abteilung, privat) von das Land oder die Region, Landfonds, Waldfonds usw.

I. Allgemeine Bestimmungen

1. Der Bundesbewertungsstandard „Bestimmung des Katasterwerts von Immobilien (BFS Nr. 4)“ (nachfolgend Bundesbewertungsstandard genannt) wurde unter Berücksichtigung internationaler Bewertungsstandards und Bundesbewertungsstandards „Allgemeine Bewertungskonzepte“ entwickelt. Bewertungsansätze und Anforderungen an die Bewertung (BFS Nr. 1)“, „Zweck der Bewertung und Wertarten (BFS Nr. 2)“, „Anforderungen an einen Bewertungsbericht (BFS Nr. 3)“ und enthält Anforderungen zur Ermittlung des Katasterwert von Immobilien.

2. Bei der Ermittlung des Katasterwerts ist dieser Bundesbewertungsstandard zwingend anzuwenden.

Bei der Ermittlung des Katasterwerts von Immobilien muss sich der Gutachter an den zusätzlichen Anforderungen und (oder) Verfahren zur Durchführung von Bewertungen orientieren, die in dieser Bundesbewertungsnorm in Bezug auf die Anforderungen und (oder) Verfahren der Bundesbewertungsnormen festgelegt sind.

3. Unter dem Katasterwert versteht man den im Rahmen der staatlichen Katasterbewertung ermittelten Verkehrswert einer Immobilie, der durch Massenbewertungsverfahren ermittelt wird, oder, wenn es nicht möglich ist, den Marktwert durch Massenbewertungsverfahren zu ermitteln, den individuell ermittelten Marktwert für eine bestimmte Immobilie gemäß der Gesetzgebung zur Bewertungstätigkeit.

4. Der Katasterwert wird sowohl für Immobilienobjekte ermittelt, die auf dem freien Markt vorhanden sind, als auch für Immobilienobjekte, deren Markt begrenzt oder nicht vorhanden ist.

5. Bei der Ermittlung des Katasterwerts handelt es sich bei den Bewertungsobjekten um Immobilienobjekte, deren Informationen zum Zeitpunkt der Bewertung im staatlichen Liegenschaftskataster enthalten sind.

7. Die Ermittlung des Katasterwertes mittels Massenbewertungsverfahren umfasst folgende Tätigkeiten:

Abschluss eines Katasterbewertungsvertrags, einschließlich einer Bewertungsaufgabe mit einer Liste der zu bewertenden Immobilienobjekte;
Sammlung und Analyse von Informationen über den Markt für Bewertungsobjekte und Begründung der Wahl der Art des Katasterwertbewertungsmodells;
Ermittlung von Preisfaktoren für Bewertungsobjekte;
Sammlung von Informationen über die Werte von Preisfaktoren der Bewertungsobjekte;
Gruppierung von Bewertungsobjekten;
Sammlung von Marktinformationen;
Erstellen eines Bewertungsmodells;
Analyse der Qualität des Bewertungsmodells;
Berechnung des Katasterwerts;
Erstellung eines Berichts zur Ermittlung des Katasterwerts von Bewertungsobjekten.

II. Allgemeine Anforderungen zur Ermittlung des Katasterwerts

8. Der Katasterwert von Bewertungsobjekten wird ab dem Datum der Erstellung der Liste der Immobilienobjekte zum Zwecke der Durchführung einer staatlichen Katasterbewertung ermittelt.

9. Die Wahl der Ansätze, Methoden und Modelle zur Ermittlung des Katasterwerts obliegt dem Gutachter und muss begründet werden. Die Ermittlung des Katasterwerts von Bewertungsobjekten erfolgt sowohl mit als auch ohne Einsatz von Computermodellen (Modellen).

10. Wenn der Gutachter bei der Anwendung von Massenbewertungsverfahren nicht über solche Informationen verfügt, werden die Arten von Rechten und Beschränkungen (Belastungen) an den Bewertungsobjekten nicht berücksichtigt, mit Ausnahme von Dienstbarkeiten, die durch Gesetz oder andere Rechtsakte festgelegt sind der Russischen Föderation, normativer Rechtsakt einer konstituierenden Körperschaft der Russischen Föderation, normativer Rechtsakt der lokalen Regierungsbehörde.

III. Sammlung von Informationen über die Werte von Preisfaktoren
und Marktinformationen

11. Um ein Bewertungsmodell zu erstellen, sammelt der Gutachter ausreichende und zuverlässige Marktinformationen über Immobilienobjekte.

Bei der Erstellung eines Bewertungsmodells verwendet der Gutachter Preisinformationen, die dem aktuellen Marktpreisniveau entsprechen.

12. Liegen keine ausreichenden Marktinformationen zur Erstellung eines Bewertungsmodells vor, wird eine Schätzung des Marktwerts durchgeführt, der individuell für eine bestimmte Immobilie ermittelt wird.

13. Die Erhebung von Informationen über die Werte preisbildender Faktoren, die den Wert der Bewertungsgegenstände bestimmen, erfolgt durch den Gutachter.

Bei einem bebauten Grundstück wird die Art der erlaubten Nutzung in Ermangelung einer festgelegten Art der zulässigen Nutzung auf der Grundlage des Zwecks der auf dem jeweiligen Grundstück befindlichen Immobilienobjekte (Gebäude, Bauwerke) festgelegt.

IV. Gruppierung von Bewertungsobjekten

16. Bei der Ermittlung des Katasterwerts mittels Massenbewertungsverfahren werden alle in der Liste für die Zwecke der staatlichen Katasterbewertung enthaltenen Bewertungsobjekte auf der Grundlage einer Analyse der Informationen über den Markt für Bewertungsobjekte und der Begründung des Katasterwerts in Gruppen von Bewertungsobjekten eingeteilt Bewertungsmodell, die Zusammensetzung von Preisfaktoren und Informationen über die Werte preisbildender Faktoren von Bewertungsobjekten für jeden untersuchten Bewertungsobjekttyp. Die Preisfaktoren sollten nur solche Faktoren umfassen, die einen erheblichen Einfluss auf die Kosten der zu bewertenden Objekte haben und zuverlässig ermittelt und objektiv gemessen werden können.

Zur Durchführung der Gruppierung wird die Auswahl von Indikatoren, Werten oder Wertebereichen dieser Indikatoren zur Zuordnung von Bewertungsobjekten zu den entsprechenden Gruppen begründet.

Immobilienobjekte, deren Bau noch nicht abgeschlossen ist, können nicht zusammen mit Immobilienobjekten, deren Bau abgeschlossen ist, in Gruppen eingeteilt werden.

17. Für jede Gruppe von Bewertungsobjekten muss der Gutachter ein Bewertungsmodell auswählen, das es ermöglicht, auf der Grundlage von Informationen über Preisfaktoren den Katasterwert jedes in dieser Gruppe enthaltenen Bewertungsobjekts zu berechnen.

V. Konstruktion von Bewertungsmodellen

19. Die Auswahl eines Bewertungsmodells besteht aus folgenden Schritten:

Auswahl der Struktur von Bewertungsmodellen (Form der Verbindung zwischen Katasterwert und Preisfaktoren);
Auswahl des endgültigen Typs des Bewertungsmodells, unter anderem auf der Grundlage einer Analyse der Zuverlässigkeit der verwendeten Informationen und der Genauigkeit der Bewertungsmodelle.

20. Liegen ausreichende und verlässliche Informationen über die Preise von Transaktionen und Angeboten zum Kauf und Verkauf von Veranlagungsgegenständen vor, erfolgt die Berechnung des Katasterwertes des Veranlagungsgegenstandes überwiegend auf der Grundlage eines vergleichenden Ansatzes.

VI. Das Verfahren zur Berechnung des Katasterwerts von Bewertungsobjekten

21. Bei der Anwendung von Massenbewertungsmethoden wird der Katasterwert des Bewertungsobjekts ermittelt, indem die Werte der Preisfaktoren, die dem jeweiligen Bewertungsobjekt entsprechen, in das Bewertungsmodell eingesetzt werden, mit dem dieses Bewertungsobjekt bewertet werden kann.

22. Wenn der Gutachter mehr als einen Bewertungsansatz verwendet hat, müssen die Ergebnisse der Anwendung der Ansätze vereinbart werden, um den endgültigen Wert des Bewertungsobjekts zu bestimmen.

Bei erheblichen Abweichungen zwischen den Ergebnissen der Berechnung des Katasterwerts der zu bewertenden Immobilie, die mit unterschiedlichen Ansätzen ermittelt wurden, muss der Gutachter die Gründe für die resultierende Abweichung analysieren.

Die vom Gutachter gewählte Abgleichmethode sowie alle Beurteilungen, Annahmen und Informationen, die der Gutachter bei der Abstimmung der Ergebnisse verwendet, müssen begründet werden. Wird zur Genehmigung ein Wägeverfahren herangezogen, muss der Gutachter die Wahl der eingesetzten Waage begründen.

23. Auf der Grundlage der Ergebnisse der Katasterwertermittlung der Veranlagungsgegenstände wird ein Bericht zur Katasterwertermittlung erstellt.

24. Ein Bericht zur Ermittlung des Katasterwerts muss spätestens sieben Monate nach Abschluss des Vertrags über die Katasterbewertung erstellt werden.

In den Gesetzgebungsakten der Russischen Föderation ist festgelegt, dass unter dem Katasterwert von Immobilien der Marktpreis von Objekten zu verstehen ist, den Experten durch Massenbewertung aufgrund einer eingehenden Analyse der aktuellen Marktlage und der darauf bestehenden Preise ermitteln es relativ zu einem bestimmten Kalenderdatum.

Wenn es aus verschiedenen objektiven Gründen nicht möglich ist, den Preis mit einer solchen allgemein anerkannten Methode zu ermitteln, Der Preis für jedes Objekt wird individuell festgelegt.

Die Ermittlung des Preises eines Objekts, der aufgrund einer Bewertung durch Spezialisten ermittelt wird, ist ein sehr wichtiger Faktor bei der Gestaltung und das Ergebnis wird bei allen Transaktionen mit Immobilien berücksichtigt.

Notwendig ist der von Sachverständigen ermittelte Wert der Immobilie; auf Grundlage des festgestellten Preises wird der Mietzins berechnet und die Rückkaufsbeträge für die Immobilie festgelegt.

Der gesetzliche Rahmen

Die Bewertungsaktivitäten in der Russischen Föderation werden durch das Bundesgesetz Nr. 135 vom 29. Juli 1998 geregelt. Der Gesetzgebungsakt definiert nicht nur den Wertbegriff, sondern definiert auch die Gegenstände dieses Prozesses, legt Anforderungen an abgeschlossene Verträge und Meldeunterlagen fest, die den Katasterstrukturen vorgelegt werden.

Das Bundesgesetz Nr. 135 wurde zur Grundlage für die gesetzgeberische Verabschiedung des BFS Nr. 4 (Verordnung Nr. 508 des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung vom 22. Oktober 2010).

Die Genehmigung des BFS Nr. 4 ermöglichte eine qualitative Regelung des Beurteilungsverfahrens, wodurch eine neue Rechtsordnung in Richtung Bewertungstätigkeiten geschaffen wird, die einer Marktwirtschaft entspricht.

Gründe für das Verfahren

sieht vor, dass die Grundlage für die Einleitung des Prozesses eine Vereinbarung sein kann, die zwischen dem Kunden und der Person, die die Bewertung durchführt, unterzeichnet wird. Eine Preisfestsetzungsvereinbarung kommt mit einer juristischen oder zivilrechtlichen Person zustande, die mit dem Kunden einen Arbeitsvertrag abgeschlossen hat.

Die Neubewertung von Immobilien ist sehr oft mit Gründen verbunden, die den Marktwert beeinflussen, und wird zu einem der Gründe für die Neubewertung. Zu diesen Gründen gehören:

Veränderungen, die auf dem Markt stattgefunden haben;
schneller Verschleiß des Objekts;
Inflation.

Aufmerksamkeit! Grundlage für die Neufestsetzung des Preises eines Objekts können gerichtliche Entscheidungen sowie ein Beschluss der zuständigen Stelle sein.

BFS-Vorgaben Nr. 4 zur Preisermittlung

Die vom BFS Nr. 4 festgelegten Anforderungen weisen auf einige Besonderheiten während des Verfahrens hin. Das gesetzlich genehmigte Gesetz bestimmt Folgendes:

Der Preis von Objekten wird zum Kalenderdatum festgelegt, wenn eine Liste von Objekten erstellt wird, die zur Ermittlung des Preises erstellt wird. Der Preis gilt am Tag der Listenerstellung.
Die gewählten Methoden und entwickelten Methoden zur genauen Preisermittlung müssen begründet werden. Sie werden mit Computermodellierungsprogrammen oder alternativ ohne Verwendung eines PCs (also manuell auf Papier) durchgeführt.
Die zur Wertermittlung verwendeten Methoden berücksichtigen keine bestehenden Belastungen, mit Ausnahme gesetzlich festgelegter Dienstbarkeiten.

Welche Gebäudetypen kommen in Frage?

Der Bewertungsgegenstand kann jede Immobilie sein, wenn Daten darüber zum Zeitpunkt des Verfahrensbeginns im Staatseigentumsausschuss gespeichert sind. Die im Kataster erfassten Informationen sind die Hauptvoraussetzung des BFS Nr. 4 für den Beginn des Beurteilungsprozesses. Wenn also ein Gebäude im Kataster nicht berücksichtigt wird, kann der Wert dafür nicht ermittelt werden.

Eine auf Wunsch des Kunden zusammengestellte und zur Bewertung vorbereitete Liste der Gebäude wird ihm von einer der regionalen Strukturen zur Verfügung gestellt. Die Liste der Objekte wird nach einander ähnlichen Merkmalen gruppiert, um auf jede einzelne Gruppe bestimmte Ansatzmethoden anzuwenden, die eine Kostenermittlung ermöglichen.

Die Erstellung einer Immobilienliste setzt voraus, dass detaillierte Informationen über die technischen Eigenschaften der für das Verfahren vorbereiteten Objekte eingeholt werden.

Verhaltensordnung

Der Prozess der Immobilienbewertung ist durch Gesetzgebungsakte geregelt, so dass dieser Prozess ohne besondere Schwierigkeiten durchgeführt werden kann. Das gesamte BFS-Verfahren ist in bestimmte Phasen unterteilt, und es reicht aus, dass diejenigen, die zur Festsetzung der Kosten eines Objekts befugt sind, sich an die gesetzlich festgelegten Regeln halten.

Implementierungsphasen

Gemäß den Gesetzen der Russischen Föderation können zivile und juristische Personen, die über die entsprechenden Qualifikationen und ein Dokument verfügen, das das Recht auf diese Art von Tätigkeit gewährt, eine Entscheidung treffen.

Der Bewertungsprozess erfolgt stufenweise und umfasst folgende Maßnahmen:(aufgelistet in der Reihenfolge vom Anfang bis zum Ende des Prozesses):

Nachfolgend finden Sie eine Musterbescheinigung über den Katasterwert einer Immobilie:

Mit welchen Methoden wird es bestimmt?

Um das ausgewählte Modell zur Bildung des Katasterpreises zu erstellen, analysiert der Spezialist eine Vielzahl gesammelter Informationen über die Preise, die sich auf dem aktuellen Immobilienmarkt entwickelt haben. Es ist wichtig, dass alle Informationen korrekt sind.

In einer Situation, in der die vom Gutachter gesammelten allgemeinen Informationen über eine Gruppe ähnlicher Gebäude nicht ausreichen, um ein bestimmtes Modell zu erstellen, dann Jedes einzelne Objekt wird einzeln bewertet.

Bei der Ermittlung des Katasterwerts verwendet der Fachmann Daten zur Struktur sowie Unterlagen zur Bodenbewirtschaftung und andere Daten, die er von verschiedenen Behörden und Organisationen erhalten hat. Die Hauptsache ist, dass die Daten eine Evidenzbasis haben.

Wo werden die Forschungsergebnisse erfasst?

Die generierten Ergebnisse, die es ermöglichten, den Katasterwert von Immobilien zu ermitteln, erfordern die Erstellung eines Gutachtens durch den Spezialisten, der das Bewertungsverfahren durchgeführt hat.

Für die Erstellung eines Berichts mit den ermittelten Ergebnissen sind laut Gesetz ab dem Kalenderdatum des Vertragsabschlusses für das Begutachtungsverfahren genau 7 Monate vorgesehen.

Eine Kopie des im Rahmen des Begutachtungsverfahrens erstellten Berichts wird an die Katasterkammer weitergeleitet, wo eine Genehmigungsbescheinigung über die Ergebnisse der Begutachtung des Objekts erstellt wird. Als Datum der gesetzgeberischen Genehmigung der erzielten Ergebnisse gilt das Datum des Inkrafttretens des Gesetzes.

Das in der Gesetzgebung der Russischen Föderation vorgeschriebene und im BFS Nr. 4 geregelte Verfahren zur Ermittlung des Preises eines Objekts ermöglicht es Gutachtern, die ihnen übertragenen Arbeiten effizient und effektiv auszuführen.

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