Die Kontrolle über die Aktivitäten von Verwaltungsgesellschaften (MCs) im Wohnungs- und Kommunaldienstleistungssektor erfolgt wie folgt: Bundesebene, und durch die Kräfte der Behörden Kommunalverwaltung. Auch die Bewohner von Häusern, die von diesen Organisationen betreut werden, können bestimmte Maßnahmen ergreifen.
Der gesetzliche Rahmen
Die regionale Aufsicht im Wohnungs- und Kommunaldienstleistungssektor wird durch örtliche Vorschriften (regional und kommunal), Artikel 20 des Wohnungsgesetzes, Regierungserlass Nr. 493, Bundesgesetz Nr. 131-FZ, Bundesgesetz Nr. 210 geregelt.
Die aufgeführten Rechtsakte beschreiben detailliert die Befugnisse der einzelnen Organe und geben an, welche Tätigkeitsbereiche staatliche und kommunale Institutionen zu kontrollieren haben.
Ja, Kunst. 20 LCD regelt gemeinsame Ziele und Grundsätze der staatlichen, kommunalen und öffentlichen Wohnungsbaukontrolle, in Art. 13 LC beschreibt die Befugnisse regionaler Körperschaften Staatsmacht, Kunst. 196 des Wohnungsgesetzbuches legt das Verfahren zur Lizenzkontrolle von Verwaltungsgesellschaften fest.
Das Bundesgesetz Nr. 131 beschreibt die Befugnisse der Kommunalbehörden, einschließlich der Regulierungsbehörden im Wohnungs- und Kommunaldienstleistungsbereich.
Das Gesetz über Ordnungswidrigkeiten enthält Informationen über vorbeugende Maßnahmen gegen Verwaltungsorganisationen, die ihre Pflichten bösgläubig erfüllen.
Organe
Es gibt drei Ebenen der Wohnungskontrolle: föderal, regional, kommunal.
Bundesebene
Die Bundesaufsicht ist nicht die Hauptkontrollmethode der Verwaltungsgesellschaften; für die Gründung sind zentrale Regierungsorgane verantwortlich allgemeine Grundsätze dirigieren Wohnungssektor und Leitlinien herausgeben.
Wer kontrolliert die Arbeit der Verwaltungsgesellschaften auf Bundesebene?
Das beinhaltet:
- Bauministerium der Russischen Föderation. Dieses Ministerium legt das Verfahren zur Genehmigung von Versorgungsstandards, das Verfahren zur Erbringung dieser Dienste und die Kriterien für ihre Qualität fest. Das Bauministerium gibt Erläuterungen zum Inhalt des Regierungsbeschlusses Nr. 493 („Regeln für die Erbringung öffentlicher Dienstleistungen…“) und zur praktischen Umsetzung seiner Bestimmungen. Die Behörde regelt die wirtschaftlichen Aspekte der Wärme- und Wasserzählung.
- Energieministerium der Russischen Föderation. Legt Schemata und Standards für die Wärmeversorgung von Häusern fest.
- Föderaler Antimonopoldienst. Legt die Grundsätze der Preisgestaltung in den Bereichen Wärme- und Wasserversorgung, maximale Tarifhöhen fest und regelt die Überwachung der Zahlungen der Bürger für Versorgungsleistungen. Habe mich zuvor mit diesen Problemen beschäftigt Bundesdienst nach Tarifen, wurde aber 2015 abgeschafft.
Regionale Ebene
Direkte Kontrolle über die praktische Umsetzung von Standards und methodische Hinweise Die Aufgaben der Bundesministerien werden von regionalen Körperschaften und Kommunen wahrgenommen.
Auf regionaler Ebene berichten die Verwaltungsgesellschaften an:
1) Goszhilnadzor (Wohnungsinspektion). Die Hauptaufgabe des Gremiums besteht darin, die Einhaltung des Strafgesetzbuches und der Bürger hinsichtlich der Einhaltung gesetzlicher Anforderungen zu überprüfen. Die Kontrollen werden anhand folgender Parameter durchgeführt:
- Instandhaltung von Wohnräumen;
- Durchführung von Sanierungs- und Wiederaufbauarbeiten;
- Wartung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums im Mehrfamilienhaus;
- die Höhe der Zahlung für die Instandhaltung von Wohnräumen;
- Übertragung von Räumlichkeiten vom Nichtwohnstatus in den Wohnstatus und umgekehrt;
- Bereitstellung von Versorgungsleistungen, Festlegung ihrer Bezahlung und Zahlungsmethoden;
- Bildung von Reparaturfonds.
Goszhilnadzor ist befugt, Verstöße in diesen Bereichen zu unterdrücken und zu beseitigen.
Die Wohnungsinspektion übt keine direkte Wohnungsaufsicht über Organisationen aus, die zur Verwaltung von Häusern zugelassen sind. Stattdessen führt sie eine Lizenzkontrolle durch (Artikel 196 des Wohnungsgesetzbuchs), bei der überprüft wird, ob die Tätigkeit der Verwaltungsgesellschaft die Bedingungen für die Erlangung und Aufrechterhaltung einer Lizenz erfüllt.
2) Tarifausschuss. Je nach Region können seine Funktionen Folgendes umfassen: verschiedene Organisationen: REC, Energieministerium usw. Der Ausschuss legt Tarife für Wärmeversorgung, Strom, Gasversorgung und Wasserversorgung fest und überwacht deren Anwendung. Die Tätigkeit des Gremiums wird durch das Bundesgesetz Nr. 210 „Über die Tarifregulierung...“ geregelt.
3) Regionale Niederlassungen von Rospotrebnadzor. Unter der Leitung von SanPiNs überwacht diese Organisation die Qualität und Sicherheit öffentlicher Dienstleistungen, darunter:
- prüft die chemische, biologische und radiologische Zusammensetzung von Wasser;
- kontrolliert den Geräuschpegel, der durch den Betrieb von Lüftungssystemen, Aufzügen, Heizgeräten und anderen Geräten entsteht;
- überwacht die Umsetzung von Desinfektions- und Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen;
- Überprüft Luftfeuchtigkeit, Beleuchtung und Belüftung in Wohnräumen.
Gemäß dem Verwaltungsgesetzbuch macht Rospotrebnadzor Verwaltungsgesellschaften für Verstöße gegen die Anforderungen von Hygienestandards verantwortlich.
Lokale Ebene
Den Kommunalbehörden werden gesonderte Zuständigkeiten übertragen, die von den Regionalbehörden wahrgenommen werden.
Aufsichtsbehörden im Wohnungs- und Kommunaldienstleistungsbereich auf lokaler Ebene können:
- Wohnräume auf Übereinstimmung mit den Standards ihrer Nutzung und Instandhaltung prüfen;
- die Nutzung des Gemeinschaftseigentums in Mehrfamilienhäusern überwachen;
- überprüfen Versorgungsunternehmen für deren Einhaltung etablierte Standards;
- Überwachen Sie die Einhaltung der Zahlungsanforderungen für Reparaturen und Stromrechnungen.
Außerdem sind lokale Regierungsbehörden befugt, die Lizenzkontrolle von Verwaltungsgesellschaften durchzuführen.
In den meisten Fällen wird die Arbeit der Verwaltungsgesellschaften auf lokaler Ebene von der Abteilung für Wohnungswesen und kommunale Dienstleistungen der Stadtverwaltung kontrolliert.
Das Verfahren zur Durchführung von Inspektionen wird durch kommunale Rechtsakte festgelegt.
Geplante Kontrollen durch regionale und kommunale Behörden werden einmal im Jahr durchgeführt, außerplanmäßige Kontrollen werden durchgeführt, wenn Beschwerden von Anwohnern eingehen, wenn die Rechte von Verbrauchern von Versorgungsleistungen verletzt werden, wenn die Gesundheit von Menschen geschädigt wird oder Umfeld sowie wenn die Gefahr eines solchen Schadens besteht.
Basierend auf den Ergebnissen der Prüfung wird ein Inspektionsbericht der Verwaltungsgesellschaft erstellt.
Kontrolle der Bewohner
Verwaltungsgesellschaften arbeiten auf der Grundlage einer Vereinbarung mit den Bewohnern des Apartmentgebäudes mit Service, die das Recht haben, eine Überprüfung der Integrität der Einhaltung der Bedingungen zu verlangen. Hierfür müssen Hausbesitzer einen Antrag schreiben. Sammelanträge gelten als schneller und haben eine größere Wirkung.
Im Antrag müssen die Bewohner ihre persönlichen Daten angeben und von der Verwaltungsgesellschaft eine Liste der Tarife und deren Beträge anfordern. Das Dokument wird in zwei Exemplaren erstellt.
Die bereitgestellten Daten werden analysiert und mit der Qualität und Quantität der erbrachten Dienstleistungen korreliert. Für Detaillierte Analyse Sie können die Hilfe von Experten in Anspruch nehmen.
Die Berichterstattung muss nicht nur für das laufende Jahr, sondern auch für die vorangegangenen 1-2 Jahre (zum Beispiel für 2019, 2018 und 2017) erforderlich sein.
Wird eine Diskrepanz zwischen den Tarifen und der Qualität der erbrachten Dienstleistungen festgestellt, erhalten die Eigentümer einen Klagegrund und können zudem eine Sammelklage gegen die Verwaltungsgesellschaft einreichen, die an die Regulierungsbehörde gerichtet wird. Beide Optionen haben das gleiche Ergebnis: Das Strafgesetzbuch wird überprüft und illegale Abgaben werden den Bewohnern erstattet, wenn ihre Existenz nachgewiesen ist.
Sie können die Lizenzierung einer Organisation auf der Website der Staatsdienste (dom.gosuslugi.ru) überprüfen, indem Sie im Lizenzregister nach dem Firmennamen suchen.
Audits
Eine Prüfung von Verwaltungsgesellschaften im Wohnungs- und Kommunaldienstleistungssektor ermöglicht es Ihnen, die Arbeit der Organisation transparenter zu machen und die Pflege der Finanzdokumentation zu optimieren. Die Prüfung der Verwaltungsgesellschaft erfolgt nach folgenden Kriterien:
- Übereinstimmung der Finanzdokumentation mit den tatsächlichen Kosten des Unternehmens;
- die Richtigkeit der Dokumente, die Vollständigkeit und Zuverlässigkeit der darin enthaltenen Informationen;
- Effizienz Wirtschaftstätigkeit(Richtigkeit der gezielten Mittelverwendung etc.).
Basierend auf den Ergebnissen der Analyse kann der Prüfer Empfehlungen zur Verbesserung der Arbeit der Verwaltungsgesellschaft, zur Verbesserung des Dokumentenflusses und zur Optimierung der Ausgaben (einschließlich Steueraufwendungen) geben.
Bei der Inspektion wird auf folgende Unterlagen geachtet:
- Kostenvoranschläge mit Angaben zu den Betriebskosten des Wohnungsbestandes;
- Versorgungsberichte für von Bewohnern gesammelte Gelder;
- Berichterstattung Kundendienst Inanspruchnahme der Dienste Dritter;
Durch eine Prüfung der Verwaltungsgesellschaft anhand der Analyse dieser Dokumente können wir feststellen, welcher Prozentsatz des von den Bewohnern investierten Geldes für die Instandhaltung der Wohnungen verwendet wird und welcher Teil der Mittel wirkungslos ausgegeben wird.
Schlussfolgerungen
An wen berichten Verwaltungsgesellschaften?
Verwaltungsgesellschaften werden auf allen Ebenen kontrolliert: wie Zentrale Behörden und normale Hausbesitzer. Die Bundesministerien sind für die Bildung eines theoretischen und regulatorischen Rahmens verantwortlich, der die Aktivitäten der Verwaltungsgesellschaften regelt, regionale und kommunale Behörden führen regelmäßige Kontrollen der Einhaltung festgelegter Standards durch die Organisationen durch und die Bewohner können dies überprüfen Verwaltungsgesellschaft durch die Analyse seiner Finanzunterlagen.
Wohnungseigentümer haben gemäß der Wohnungsordnung das Recht, die Tätigkeit der Wohnungs- und Kommunalverwaltungsorganisation zu überprüfen und einen Bericht über die Verwendung der von ihnen erhaltenen Mittel zu erhalten Geld. Es gibt einen einfachen Algorithmus zur Überprüfung der Arbeit solcher Organisationen, der ihnen dabei hilft, sauberes Wasser zu erhalten.
Erste Stufe
Sie sollten mit einer detaillierten Untersuchung der im Mietbeleg angegebenen Tarife beginnen, um die Richtigkeit und Gültigkeit ihrer Berechnung zu überprüfen. Dazu müssen Sie bei der Verwaltungsgesellschaft Unterlagen mit Liste und Umfang anfordern Pflichtzahlungen. Verwaltungsorganisationen haben kein Recht, die Bereitstellung solcher Dokumente zu verweigern. In diesem Fall muss der Antrag schriftlich erfolgen und als Eingangsbrief bei der Verwaltungsgesellschaft registriert werden. Der einfachste Weg besteht darin, die Anforderung in das Strafgesetzbuch einzutragen und an die Sekretärin zu übertragen. In diesem Fall müssen Sie eine Kopie des Antrags bei sich haben, auf der die Sekretärin die gleiche Eingangsnummer vermerkt.
Zweite Phase
Fordern Sie vom Strafgesetzbuch nicht nur einen Bericht über die geleistete Arbeit, sondern auch Anhänge dazu an, da diese in den meisten Fällen eine detaillierte Beschreibung der Ausgabenposten und der ausgegebenen Beträge enthalten. Es empfiehlt sich, von der Verwaltungsgesellschaft eine Schätzung der anstehenden Ausgaben für das nächste Jahr einzuholen, um diese künftigen Ausgaben bei der nächsten Eigentümerversammlung zu besprechen und gegebenenfalls Anpassungen vorzunehmen. Bewohner können den Bericht erhalten verschiedene Wege: Verteilung an alle in Papierform, Veröffentlichung an einer Pinnwand oder über eine Online-Ressource.
Es wäre auch eine gute Idee, Bescheinigungen über abgeschlossene Arbeiten, Dokumente für die Einstellung von Mitarbeitern für ein bestimmtes Haus und Zahlungsanweisungen anzufordern.
Dritter Abschnitt
Analyse aller eingegangenen Dokumente. In jedem Gebäude gibt es unter den Bewohnern Spezialisten mit wirtschaftlicher und juristischer Ausbildung. Und es wäre großartig, wenn wir sie in die Prüfung der Dokumentation des Strafgesetzbuches einbeziehen könnten. Es ist notwendig, alle im Berichtszeitraum tatsächlich durchgeführten Arbeiten mit den in den Dokumenten des Strafgesetzbuchs angegebenen Arbeiten abzurufen und zu vergleichen. Es lohnt sich beispielsweise, den täglichen Wasserverbrauch für die Reinigung des Eingangsbereichs zu überprüfen. Oft stellt sich heraus, dass die Mitarbeiter der Versorgungsbetriebe für ein Haus mit einem Eingang und fünf Etagen Tausende von Litern verbrauchen. Ein weiteres Beispiel: In den Gesetzen sind erhebliche Beträge für die Reparatur von Türen, Fenstern und den Kauf von Mechanismen dafür (Riegel, Griffe, Scharniere) angegeben, tatsächlich wurden diese Arbeiten jedoch entweder gar nicht oder nicht im angegebenen Umfang durchgeführt im Strafgesetzbuchbericht. Dies gilt auch für die laufende Reparatur des Daches, der Keller, des Eingangs sowie für die Wartung des Aufzugs, der ständig ausfällt und längere Zeit nicht funktioniert und für den die Bewohner weiterhin bezahlen wie für einen komfortabel funktionierenden Aufzug.
Solche Organisationen kontrollieren viele Bereiche der Aktivitäten der Verwaltungsgesellschaft, nämlich:
Liste der Regulierungsbehörden in diesem Bereich
Bundesebene
Auf Bundesebene also Landesebene, Die Verwaltungsgesellschaft wird von folgenden Organen kontrolliert:
- Bauministerium der Russischen Föderation. Das Regierungsbehörde befasst sich mit der Genehmigung von Standards für öffentliche Dienstleistungen, Kriterien für deren Qualität und dem Verfahren für ihre Bereitstellung. Das Bauministerium regelt auch die finanzielle Seite der Wärme- und Wassermessung.
- Energieministerium der Russischen Föderation. Ein solches Gremium entwickelt Pläne und Standards für die Wärmeversorgung von Häusern, an die sich alle Verwaltungsgesellschaften halten müssen.
- Föderaler Antimonopoldienst. Es befasst sich mit der Festlegung des Preisprinzips für Ressourcen und Versorgungsleistungen.
Regionale Ebene
Die Hauptkontrolle über die Aktivitäten von Verwaltungsgesellschaften im Wohnungs- und Kommunaldienstleistungssektor liegt genau bei den Behörden auf regionaler Ebene, bei denen es sich um folgende Organisationen handelt:
- Goszhilnadzor (Wohnungsinspektion). Die Hauptaufgabe dieser Organisation besteht darin, Aufsichtskontrollen über die Arbeit von Dienstleistungsorganisationen im Wohnungs- und Kommunaldienstleistungsbereich durchzuführen. Bei diesen Kontrollen geht es um die Einhaltung aller gesetzlichen Anforderungen im Bereich Wohnungs- und Kommunaldienstleistungen durch das Wohnungs- und Kommunaldienstleistungsunternehmen. Diese Stelle ist befugt, sich an der Lizenzierung von Verwaltungsgesellschaften zu beteiligen.
- Tarifausschuss.
- Rospotrebnadzor. Eine solche Organisation prüft unter Anleitung von SanPiNs die Qualität und Sicherheit öffentlicher Dienstleistungen.
Auf regionaler Ebene wird die Kontrolle im Wohnungs- und Kommunaldienstleistungssektor nicht nur von Beamten ausgeübt Regierungsdienstleistungen, aber auch Profil gemeinnützige Organisationen. Es gibt ein ganzes Netzwerk regionale Zentren, dessen Entwicklung vom russischen Bauministerium unterstützt wird.
Rospotrebnadzor überwacht auch die Qualität und Sicherheit der öffentlichen Dienstleistungen. Zu seinen Aufgaben gehören:
Auf Bundesebene wird die Qualität der Arbeit der Verwaltungsgesellschaften von einer Kommission des Bauministeriums kontrolliert. Dieses Gremium entwickelt Regeln für die Instandhaltung und Reparatur von Mehrfamilienhäusern.
Tarife zur Überwachung von Dienstleistungen
Diese Behörde ist der Tarifausschuss. In einigen Regionen gibt es keine solche Behörde, in diesem Fall liegen ihre Zuständigkeiten jedoch bei Behörden wie der regionalen Energiekommission oder dem regionalen Energieministerium. Die Arbeit des Tarifausschusses wird durch das Bundesgesetz Nr. 210 geregelt.
Auf Bundesebene werden die Kosten der Versorgungstarife vom Energieministerium und dem Föderalen Antimonopoldienst reguliert.
Schrittweise Prüfung der Aktivitäten der Verwaltungsgesellschaft
Wenn Wohnungseigentümer kein Vertrauen in die Ehrlichkeit ihrer Verwaltungsgesellschaft und die Qualität der ihr erbrachten Dienstleistungen haben, können sie deren Aktivitäten überprüfen. Die Durchführung dieser Prüfung soll Schritt für Schritt beschrieben werden:
Die Kontrolle über die Tätigkeit der Verwaltungsgesellschaft erfolgt durch spezielle staatliche Stellen; Wohnungseigentümer können auch selbst die Arbeit im Wohnungs- und Kommunaldienstleistungsbereich überprüfen und die Tarife kontrollieren. Darüber hinaus ist es besser, eine solche Kontrolle beim ersten Anzeichen von Verstößen durchzuführen.
Im Idealfall entlastet die Verwaltungsgesellschaft den Hausbesitzer ein für alle Mal von der mühsamen Instandhaltung der Immobilie. Doch in Wirklichkeit werden die Wohnungsämter oft selbst zu einer Quelle von Problemen – sie arbeiten ineffektiv, verschwenden Geld oder versuchen sogar, zum Nachteil der Bewohner Geld zu sparen. Wie kann man die Kontrolle über eine Verwaltungsgesellschaft übernehmen und gleichzeitig Energie, Zeit und Geld sparen?
Problematisches Wohnungsamt – Womit Bewohner unzufrieden sind
Konflikte zwischen Bewohnern eines Mehrfamilienhauses und der Verwaltungsorganisation kommen recht häufig vor. Noch häufiger sind Besitzer von Vorstadtwohnungen mit der Versorgung unzufrieden. Die meisten Beschwerden der Bürger gegen das Strafgesetzbuch laufen auf drei Punkte hinaus:
- Tariferhöhung
- Schlechte Erfüllung der Pflichten
- Unangemessene Mittelverwendung
Wie kann man die Arbeit einer Verwaltungsgesellschaft beeinflussen?
Am 1. Januar 2015 wurde in Russland ein Lizenzierungssystem für Versorgungsunternehmen eingeführt. Nur qualifizierte Unternehmen, die die Zertifizierung bestehen, können im Wohnungs- und Kommunaldienstleistungssektor tätig werden. Dazu müssen sie über die materiellen und technischen Ressourcen verfügen, um das Haus zu verwalten, über einen zertifizierten Verwalter verfügen und vor allem keine Verwaltungsstrafen seitens der staatlichen Wohnungsinspektion drohen.
Während früher einige Wohnungsämter offizielle Beschwerden von Bürgern abwiesen, ist es heute unsicher geworden, die Empörung der Verbraucher zu ignorieren. Die für die Arbeit erforderliche Erlaubnis kann einfach nicht erteilt werden und eine bestehende kann widerrufen werden. Die Wohnungsaufsichtsbehörden haben das Recht, eine entsprechende Klage vor Gericht einzureichen, wenn das Vermögen der Verwaltungsgesellschaft mehr als 15 % „Problemhäuser“ mit unzufriedenen Bewohnern umfasst.
Sollte Ihnen die Arbeit der Verwaltungsgesellschaft nicht zusagen, gibt es mehrere Auswege:
- Versuchen Sie, mit Versorgungsunternehmen zu verhandeln
Fordern Sie alle offiziell an notwendige Informationen Fragen Sie nach Tarifen, bitten Sie darum, die Gründe für die schlechte Arbeitsqualität zu erläutern und Mängel zu beseitigen. Möglicherweise liegt die Ursache der Probleme nicht in böswilliger Absicht, sondern in der Duldung und Faulheit einzelner Mitarbeiter. In diesem Fall regt die aktive und berechtigte Unzufriedenheit der Verbraucher die Verwaltungsgesellschaft zu Verbesserungen an.
- Schreiben Sie Beschwerden an die Wohnungsaufsichtsbehörden
Laut Gesetz steht die staatliche Wohnungsinspektion auf der Seite der Bewohner. Ihr Eingreifen mit der Aussicht auf Geldstrafen und andere Verwaltungsmaßnahmen, einschließlich des Lizenzentzugs, dürfte zu einer „kalten Dusche“ für unvorsichtige Mitarbeiter der Versorgungsunternehmen werden.
- Wechseln Sie die Verwaltungsgesellschaft
Sie können warten, bis die skrupellose Verwaltungsorganisation „natürlich“ den Markt verlässt, nachdem sie aufgrund zahlreicher Verstöße ihre Lizenz verloren hat, oder den Prozess der Trennung von lästigen Versorgungsunternehmen beschleunigen. Dazu müssen Sie eine Eigentümerversammlung organisieren und für den Rücktritt der Verwaltungsgesellschaft stimmen. Rechtsgrund für die Kündigung des Vertrages ist der Ablauf seiner Gültigkeitsdauer sowie berechtigte Ansprüche gegen das Wohnungsamt. Zum Beispiel schlechte Qualität bei der Leistung bestimmter Dienste.
Nach dem „Sturz“ der alten Verwaltungsgesellschaft ist es wichtig, die Suche nach einer neuen Versorgungsorganisation kompetent anzugehen. Bei der Auswahl müssen Sie die Erfahrungen des Unternehmens, Bewertungen anderer Bewohner und die Vergangenheit von Konflikten zwischen Versorgungsunternehmen und Verbrauchern berücksichtigen. Darüber hinaus ist es immer sinnvoll, einen qualifizierten Wirtschaftsprüfer zu kontaktieren, der eine unabhängige Beurteilung der Professionalität einer bestimmten Kanzlei abgibt.
